落园专注经济视角下的互联网 / Professional Economic Observation of the Internet

原文标题：Do Animals have Animal Spirits? 

Marginal Revolution新鲜出炉的一篇博文。我承认这次我是标题党，动物精神是我比较感兴趣的一个话题而已。

译文：

我们在自然界中很容易看到“真实商业周期（real business cycle）”。我们不妨想象一个小生态系统——池塘。有一年一只寄生虫感染了浮萍。没有浮萍那么青蛙就没法捕捉飞虫，而后飞虫大量繁衍，但是青蛙却倍感饥饿，导致梭子鱼能吃的东西也变少。如果我们衡量总池塘的生物量（gross pond biota，GPD——译者注：这个我开始居然看成GDP了），我们可以看出自然的循环。事实上，如果我们测量池塘中的不同“部门”（青蛙、飞虫等），我们可以描绘出一幅完整的池塘中的每个部门依次对于开始这个冲击的反应、以及对其他所有部门的影响（就如同向量自回归）。

池塘里有一个凯恩斯经济周期吗？换言之，动物精神可以驱动一个自然界的商业循环吗？对我来说，很难确切的看出这个循环怎么工作。我们需要“钱”或者类似的东西对流动性产生冲击并且带来投资的下降。我们或许会得到一个群体协作类型的商业周期（coordination type business cycle with herd behavior，如同Roger Farmer）。有趣的是，在生物学中的这个趋势，至少在我看来，已被认为是群体行为——作为群体的最优选择，但在这里并不一定适用。我们知道粘菌在面对压力时候的自我组织和聚集。这个过程可以没有或者只有很少的外部冲击吗？一个自然生态系统可以提供一个商业周期循环的行为模型吗？如果只有人类拥有动物精神的话，这恐怕有些稍显荒诞。生物学和经济学有很多值得相互借鉴之处（译者注：比如一位评论者就说到“用Google Scholar”搜索一个生态系统循环模型“economics Lotka–Volterra”将得到3000+结果。）

顺带翻译一下的一个貌似来自学生物的人的回复:

如果我们允许青蛙换换口味，吃点原来不爱吃的东西，那么我们将不会看到如上的循环。
如果我们允许青蛙储存飞虫，我们也将看不到这个循环（他们将消耗那些存货并且用来交易）。

—我对生物学的了解胜于宏观经济学，先在此致歉。

Posted by cloudly

说文登是个小镇，或许不太合适，怎么也是一个县级市。但是从我的感觉来说，文登更像是一个小镇，宁静的伫立在威海南边。文登从行政区划来说很大，但是实际上市中心却不大，有那么几条繁华的街道而已。我喜欢的是从文登市区穿城而过的那条河。很宽，河水也很安静。市政府把堤岸修的很整齐，还有一些沿堤而建的小步行廊，很有韵味。不时还能看到“破冰求鲤”的冬季垂钓者，很有生活的乐趣。

文登的气候比较好，空气很干净，让人呼吸起来格外的舒服。由于不临海，也没有海边的那种腥味和潮湿感。今天的阳光格外好，中午出去的时候阳光暖洋洋的洒在街道上，很温馨的感觉，也很舒服。马路很宽，驰过的车辆却很少，让人丝毫没有城市中惯有的烦躁感。嗅觉敏锐的商人开始开发文登的楼盘了，一座座新建立的房产宣布着这个小镇的喧嚣。

或许文登少了一些商业气息，也少了一些文化底蕴，只是许多新兴起来的小镇中的一个。但却是这份安静，让人觉出一种异样的美丽。

而后去了文登火车站附近的金岭山庄，抱着“学习建设社会主义新农村”的想法而去。的确，在那里看到了很多新鲜的事物，不愧是山东省政府打造的社会主义新农村的样板村。在其间，通过旅游开发和无公害蔬菜大棚的建设，使得整个村子脱胎换骨。前几天说到过“城镇化”的问题，当时没想到在临海小镇的改革已经这么快的进行了。土地和所有权改革，还有整个发展所需的资金周转，看着村办企业的兴起，或许他们展示区上面的那些图片已经不足以完全的反映朝夕变迁。我很喜欢那里的无公害蔬菜示范园，在草莓大棚里面美美的吃了好几颗现摘的大草莓，而且不打激素全部天然沼气渣肥料，可谓回归自然的生态。

小区的规划很整齐，四五层的楼不高，但是有利于资金回笼（这个，我咋替开发商考虑起来了？）。还是附张景观图实拍吧。

可惜天冷湖水冻住了，不知道能不能滑冰……不过这个倒影倒是别具韵味。

Posted by cloudly

房价这个让全国人民揪心的问题，对我来说却有点隔岸观火、不痛不痒。不过也是蛮有意思的一个话题，尤其是作为一个学经济的，总被指责“你连房价都不了解”，一时间让人梗塞而又啼笑皆非。学经济又不是跑新闻的，我干嘛要成天盯着房价涨落跟个炒股老大妈似的？这东西，自有研究它的人。今天一时手痒痒了，来凑凑热闹说几句、搬弄一下是非。各位且听且过，不必太过当真。

其实起因是那天看CCTV2（关于此电视台的问题请不要争论，只是我有 follow CCTV 新闻频道和财经频道的习惯的）的一期节目：“中国财经报道”论坛—盘点中国楼市，讲的就是房价。虽然作为公共媒体，它需要顾及大众情绪，很多话都是有些遮遮掩掩。但是我觉得编导的水平还是蛮高的，从八个方面剖析了中国当前房价，是个很有水平的总结。所以我也从开始的看戏的心态转变到认认真真的去思考一下这个看似遥远的问题的状态。而且出席这个论坛的人物盘点一番可谓大腕云集啊。

首先还是贴一下相关网址吧：

• 盘点中国楼市：2010左右房价的八大问号 来自CCTV官网
• 现场实录：”中国财经报道”论坛—盘点中国楼市 来自搜狐，冗长，慎入

没有找到这期节目的文字版，只能辛苦大家看看视频。

第一个问题：供给与需求

任何一个学过一点点经济学的人，对于一个经济学问题，遇到之后的首先的反应大概就是“供需分析”。这个黄金定律虽然简单，但是“越简单越好用”。对于没有学过经济学的，我这里也不是科普，就扔一张经典的图（借用这里），各位自行理解，或者翻翻曼昆的《经济学原理》一书即可明白。

那我们的供需是什么状况呢？截了一张图，数字未核实，大家不妨先看看：

看完了啥感受？房价不涨才怪呢！详细的数据去中国咨询行搜了搜，本来想大概做个计量的，但是一扯到计量问题就多了去了，所以还是直观一点只给上面这一幅图就足够了。不过有一点颇为诡异我没想明白：从统计年鉴的数据上来看，每年的施工面积都远远大于竣工面积，其中新开工面积也持续高于竣工面积。这样的话唯一的可能就是遍地的“烂尾楼”。但是现实中我们似乎不曾看到这样的情形。贴过来大家看看无妨：

全国的情况大致如此，若是翻翻各个地市的统计年鉴，必然也可以很容易的得到相关的数据。因此从供求这个层面看，长期（1年以上）的价格趋势必然是上升的。或许这番话只从供给方面说有些片面，但是我不认为对于商品房的需求在近几年会下降。这里面有着太多的社会发展的因素，也是人均收入增加后必然的结果——不过我倒是对新婚房需求没什么太大的感觉——看看下图吧，因为这个数据有三十多年的，贴出来比较长，我就画了一张简单的折线图。感觉新婚房的需求应该还是比较平稳的，所以它不足以造成对于商品房需求的极大的冲击。那么看起来，改善型住房（俗称“搬家”）和投机性的买房（俗称“炒房团”，下文详述）将还是主力军。不过动态的看来，人口的迁移和城镇化则是另外一个问题（下文详述）。

而在我现在看来，最大的问题不是在于对于套数的需求，更加需要注意的则是平均套内面积的增加。想想七八十年代，大家有个二三十平米的单位分房就知足了，而后九十年代差不多四五十平米，然而现在——百平米起吧。

总结：从长期（一年，或者更长一些，三五年）来看，中国的房价普遍上涨的态势依旧不会改变。那么，是不是该出手买房了？

第二个问题：保障性住房

保障性住房这个词儿可能不如如下两个词儿眼熟：经济适用房、廉租房。片中主要提到了一个问题：投资不足。

这个用经济学怎么解释呢？我乐于用激励理论来说说。我们把地方政府当作一个人，他有个上层领导——中央政府，还有一群嗷嗷待哺的孩子们——需要房子的百姓。但是这个地方政府的角色不是那般如妈妈似的充满爱心（换言之，它是一个冷血的理性经济人），它首先想的是自己要多赚钱从而打扮的光鲜亮丽的；而后把领导哄好了——一方面给些钱（税收），另一方面别让孩子们闹事；最后他还要让孩子们有点甜头吃，不至于饿死。

我们把问题简化，假设它能赚钱的方式只有卖土地。它有两个选择：一是进行高价土地拍卖，让那些建筑商来开发成商品房；二是低价招标，开发成经济适用房。显而易见，它当然乐于高价都卖给商品房开发商。但是若是都开发成商品房了，那些孩子们就不干了，可能就开始闹事了，社会就不和睦了，然后领导就不高兴了，顶戴花铃就要没了。所以，它得少赚点钱，开发些经济适用房，让孩子们别哭的那么厉害，这也就是激励理论上面讲的“参与约束”。于是这个格局就形成了，地方政府最后一定只会在满足社会平安的状况下尽力少的开发经济适用房（也就是激励相容约束不会满足），投资没有任何积极性。

总结：从这个角度来看，诸位如果离经济适用房的购买条件还相距甚远的话，就不要考虑这种住房了。也别指望这样的房屋供给增加能平抑总体的房价，这只是杯水车薪。

第三个问题：与投机客斗争

这两年见诸报端的“炒房团”可谓热火朝天，许多人愤恨的认为是这种热钱的流入人为的抬高了市场价格，因此现在的价格是“虚高”、是“泡沫”。这段片子中也有一个很有趣的故事：

一个深圳的买房者说，他买房子的时候是540万，首付180万。一个月后若房屋涨价10%左右，他要是卖了就是600万，这样一来一去净赚60万，投资回报率大概是30%-40%。这真的是相当的客观啊！

此外还有一个杭州地产商的一席话很有意思：他说他们有个新开的楼盘，开盘当天上午解筹60%了，销售人员觉得定价挺合理的，还在高兴。结果下午两点就来了一帮人，职业的炒房团，一下子把剩下的房子都买光了。买完之后累得躺在沙发上呼呼大睡，显然是一早从温州、台州等地赶过来的。而且还有个细节很引人注意，他们每人都有十几张不同的身份证，因为是按揭买房。

这么样是不是可以解释为什么有诸多炒房团了。但是有句很耳熟能详的话，“价格围绕价值上下波动”。这里暂时不管其本意是什么，我是觉得“炒作”只能做一个催化剂，可以“推波助澜”，但还不足以左右整个供需大局。但是炒房团的嗅觉自然是分外灵敏，所谓“无利不起早”，他们开始活动了说明这个市场已经回暖了。

总结：投机客的活动代表着市场的复兴，说明短期内房地产市场向好。但是对于买房用于自住的群体来说，投机客的存在使得自用群体在与开发商的博弈中处于劣势地位，只能付出相对稍高的价格。但是从另一方面看，房子也有保值的功效，即使不为投资，也不失为一种风险相对较低的资产保值方式（比存银行强，比炒股风险小）。

第四个问题：城镇化进程

不得不说，这个问题比较严重，带来的远非房价这么一个单一的问题。回顾各个国家的城市化进程，其中都伴随着城市土地价格上涨、房屋紧张的状况。

有位女士倒是一语道出真知：涨价的不是房子（建筑物），而是土地。

这样，大家也就可以理解为什么房屋价格飙升了。虽然房价在每个特定的时点上可以视作开发商和购房者双方博弈的结果，但是长期看来则更是由土地价格的上涨推动的。记得我上初中的时候，中国刚刚加入WTO。然后跟爸爸闲聊，他问我觉得入世以后什么东西最值钱。当时也不懂任何经济学知识，只是从一种直观的角度，说“土地”吧，因为中国反正就这么大，外国人可以带进来机器设备等等，但是没法弄出新的土地来。这些话现在看来虽稍显幼稚，但是自古以来各个朝代的兴亡史一定程度上就可以看作是“土地”分散与集中的历史。我本人来说，就非常乐意从这个角度去解释“天下大势，分久必合，合久必分”。土地集中，其实就是权力的集中。

虽然现在的工业生产方式不像以前的农业为主的方式那么依赖土地，但是在城市里面，依旧面临着土地短缺的问题，尤其是对于住宅用土地。因此在城镇化进程到了一个瓶颈（从经济学角度看，是农村剩余劳动力转移殆尽的“刘易斯转折点”）的当前，房价的快速上升是必然的事情。08年末的经济危机虽然缓冲了房价，但是并不能改变中国现在城镇化进程的趋势。因此，房价的上升从长期看依旧是必然的——直到城市化率达到一定的稳态（比如60%），房价的上涨才会放缓，趋于一个相对稳定的状态。

总结：在城镇化进程加速的当前，买稍偏郊区的房子迟早会升值到高价，尤其是有希望成为高新产业区的。

第五个问题：政策与宏观调控

不知道这个问题大家是怎么看的，针对房价的调整只能采取财政政策（比如税收），而不是货币政策（升息降息、存款准备金率等）。财政政策最直接有效的自然就是税收，尤其是在房地产交易的各个环节上面的税，买卖双方对于这种税的变化的反应是最敏感的。

周围很多人喜欢计算税率的变化对于自己生活的影响。我个人反倒觉得，对于这种一次性的支出，更多的影响的是人们的心理，而非实际。但是没办法，心理预期对于人们消费、投资决策的影响实在是太大了。中央政府稍稍有所动作，下面就开始寻找对策。从博弈论的角度，这就是一种“最优策略”的状态。只是这种个人最优的选择，是不是一种群体理智的选择，还很难说。

还有值得一提的是地方的发展策略，最明显的就是天津的滨海新城和海南的国际旅游岛战略。此种政策抓住一个，先入手的话必然赚个盆满钵满。就像是这位海南的纺机产销售者说的：

此问题不做总结，既无法左右，反应也大致相同。

第六个问题：区域因素

这个问题放在最后，其实不说也可以，因为很大程度上是无法左右的——毕竟换地方工作的可能性还是比较小的。因此，或许对于投机客来说此因素才显得更为重要些。除了政策外，我依旧乐于用经济增长的角度来解释：经济增长所需要的土地资源日益紧缺，而经济增长需要的在城市中居住的劳动力越来越多，自然会拉动房价的上升。由于房价上升使得房地产交易规模增大，在现有的GDP计算下又计入了经济增长，影响了各个方面尤其是企业家和投资者的对于未来的预期，从而进一步加速投资。从这个角度讲，颇有点“乘数效应”的味道。

总结：在经济发展繁荣、尤其是近期增速快的地方买房更为保险。

最后的一点碎语

写这篇博文，只是看完此节目之后颇有感触，加之多多少少“房价”一词总在耳边轰鸣，所以也就忍不住写写。但是毫无疑问，这都是隔岸观火，而非身临其境。所以诸位看客，文中的观点仅供参考，我不为真实的投资收益负责。

不过说点实际的，能买房还是买房吧。在中国经济这种发展态势下，房价永远会长的，暂时的波动也不会影响大势。比如一月份的房价下降我认为只是由于去年十二月对于税率政策的购房井喷的一种回调，早晚还是会涨上去的。而且对于各个利益集团来说，他们都是希望房价上涨的，这有利于他们的资本增值和集中。虽然这么说大家会更不乐意买房，那岂不是“挨宰”吗？但是没办法，不买房在其他投资方式上更难获得回报，甚至跑不过通货膨胀。再者不管怎么说，房子毕竟是能给人带来生活幸福感的东西，从这个角度上讲更不仅仅是保值的问题了。至少近两三年内，能买还是买吧，要不整天交房租也怪亏的。

Posted by cloudly

不废话了，看图，来自Phd Comic (因Flickr不幸牺牲，暂时放在国内的yupoo上了，各位可以反馈一下速度)。

一下子就想到高涛、李程在R会议（演讲稿见这里）上面提到的“视觉欺骗”等等报刊杂志滥用统计学了。当然，yihui兄对此问题貌似也是深恶痛绝（原文找不到了，大概曾经写过吧）。

另，过年期间每周例行的日志就不写了，免得总是在流水帐。

Posted by cloudly