落园专注经济视角下的互联网 / Professional Economic Observation of the Internet

房价这个让全国人民揪心的问题，对我来说却有点隔岸观火、不痛不痒。不过也是蛮有意思的一个话题，尤其是作为一个学经济的，总被指责“你连房价都不了解”，一时间让人梗塞而又啼笑皆非。学经济又不是跑新闻的，我干嘛要成天盯着房价涨落跟个炒股老大妈似的？这东西，自有研究它的人。今天一时手痒痒了，来凑凑热闹说几句、搬弄一下是非。各位且听且过，不必太过当真。

其实起因是那天看CCTV2（关于此电视台的问题请不要争论，只是我有 follow CCTV 新闻频道和财经频道的习惯的）的一期节目："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市，讲的就是房价。虽然作为公共媒体，它需要顾及大众情绪，很多话都是有些遮遮掩掩。但是我觉得编导的水平还是蛮高的，从八个方面剖析了中国当前房价，是个很有水平的总结。所以我也从开始的看戏的心态转变到认认真真的去思考一下这个看似遥远的问题的状态。而且出席这个论坛的人物盘点一番可谓大腕云集啊。

首先还是贴一下相关网址吧：

• 盘点中国楼市：2010左右房价的八大问号 来自CCTV官网
• 现场实录："中国财经报道"论坛—盘点中国楼市 来自搜狐，冗长，慎入

没有找到这期节目的文字版，只能辛苦大家看看视频。

第一个问题：供给与需求

任何一个学过一点点经济学的人，对于一个经济学问题，遇到之后的首先的反应大概就是“供需分析”。这个黄金定律虽然简单，但是“越简单越好用”。对于没有学过经济学的，我这里也不是科普，就扔一张经典的图（借用这里），各位自行理解，或者翻翻曼昆的《经济学原理》一书即可明白。

那我们的供需是什么状况呢？截了一张图，数字未核实，大家不妨先看看：

看完了啥感受？房价不涨才怪呢！详细的数据去中国咨询行搜了搜，本来想大概做个计量的，但是一扯到计量问题就多了去了，所以还是直观一点只给上面这一幅图就足够了。不过有一点颇为诡异我没想明白：从统计年鉴的数据上来看，每年的施工面积都远远大于竣工面积，其中新开工面积也持续高于竣工面积。这样的话唯一的可能就是遍地的“烂尾楼”。但是现实中我们似乎不曾看到这样的情形。贴过来大家看看无妨：

全国的情况大致如此，若是翻翻各个地市的统计年鉴，必然也可以很容易的得到相关的数据。因此从供求这个层面看，长期（1年以上）的价格趋势必然是上升的。或许这番话只从供给方面说有些片面，但是我不认为对于商品房的需求在近几年会下降。这里面有着太多的社会发展的因素，也是人均收入增加后必然的结果——不过我倒是对新婚房需求没什么太大的感觉——看看下图吧，因为这个数据有三十多年的，贴出来比较长，我就画了一张简单的折线图。感觉新婚房的需求应该还是比较平稳的，所以它不足以造成对于商品房需求的极大的冲击。那么看起来，改善型住房（俗称“搬家”）和投机性的买房（俗称“炒房团”，下文详述）将还是主力军。不过动态的看来，人口的迁移和城镇化则是另外一个问题（下文详述）。

而在我现在看来，最大的问题不是在于对于套数的需求，更加需要注意的则是平均套内面积的增加。想想七八十年代，大家有个二三十平米的单位分房就知足了，而后九十年代差不多四五十平米，然而现在——百平米起吧。

总结：从长期（一年，或者更长一些，三五年）来看，中国的房价普遍上涨的态势依旧不会改变。那么，是不是该出手买房了？

第二个问题：保障性住房

保障性住房这个词儿可能不如如下两个词儿眼熟：经济适用房、廉租房。片中主要提到了一个问题：投资不足。

这个用经济学怎么解释呢？我乐于用激励理论来说说。我们把地方政府当作一个人，他有个上层领导——中央政府，还有一群嗷嗷待哺的孩子们——需要房子的百姓。但是这个地方政府的角色不是那般如妈妈似的充满爱心（换言之，它是一个冷血的理性经济人），它首先想的是自己要多赚钱从而打扮的光鲜亮丽的；而后把领导哄好了——一方面给些钱（税收），另一方面别让孩子们闹事；最后他还要让孩子们有点甜头吃，不至于饿死。

我们把问题简化，假设它能赚钱的方式只有卖土地。它有两个选择：一是进行高价土地拍卖，让那些建筑商来开发成商品房；二是低价招标，开发成经济适用房。显而易见，它当然乐于高价都卖给商品房开发商。但是若是都开发成商品房了，那些孩子们就不干了，可能就开始闹事了，社会就不和睦了，然后领导就不高兴了，顶戴花铃就要没了。所以，它得少赚点钱，开发些经济适用房，让孩子们别哭的那么厉害，这也就是激励理论上面讲的“参与约束”。于是这个格局就形成了，地方政府最后一定只会在满足社会平安的状况下尽力少的开发经济适用房（也就是激励相容约束不会满足），投资没有任何积极性。

总结：从这个角度来看，诸位如果离经济适用房的购买条件还相距甚远的话，就不要考虑这种住房了。也别指望这样的房屋供给增加能平抑总体的房价，这只是杯水车薪。

第三个问题：与投机客斗争

这两年见诸报端的“炒房团”可谓热火朝天，许多人愤恨的认为是这种热钱的流入人为的抬高了市场价格，因此现在的价格是“虚高”、是“泡沫”。这段片子中也有一个很有趣的故事：

一个深圳的买房者说，他买房子的时候是540万，首付180万。一个月后若房屋涨价10%左右，他要是卖了就是600万，这样一来一去净赚60万，投资回报率大概是30%-40%。这真的是相当的客观啊！

此外还有一个杭州地产商的一席话很有意思：他说他们有个新开的楼盘，开盘当天上午解筹60%了，销售人员觉得定价挺合理的，还在高兴。结果下午两点就来了一帮人，职业的炒房团，一下子把剩下的房子都买光了。买完之后累得躺在沙发上呼呼大睡，显然是一早从温州、台州等地赶过来的。而且还有个细节很引人注意，他们每人都有十几张不同的身份证，因为是按揭买房。

这么样是不是可以解释为什么有诸多炒房团了。但是有句很耳熟能详的话，“价格围绕价值上下波动”。这里暂时不管其本意是什么，我是觉得“炒作”只能做一个催化剂，可以“推波助澜”，但还不足以左右整个供需大局。但是炒房团的嗅觉自然是分外灵敏，所谓“无利不起早”，他们开始活动了说明这个市场已经回暖了。

总结：投机客的活动代表着市场的复兴，说明短期内房地产市场向好。但是对于买房用于自住的群体来说，投机客的存在使得自用群体在与开发商的博弈中处于劣势地位，只能付出相对稍高的价格。但是从另一方面看，房子也有保值的功效，即使不为投资，也不失为一种风险相对较低的资产保值方式（比存银行强，比炒股风险小）。

第四个问题：城镇化进程

不得不说，这个问题比较严重，带来的远非房价这么一个单一的问题。回顾各个国家的城市化进程，其中都伴随着城市土地价格上涨、房屋紧张的状况。

有位女士倒是一语道出真知：涨价的不是房子（建筑物），而是土地。

这样，大家也就可以理解为什么房屋价格飙升了。虽然房价在每个特定的时点上可以视作开发商和购房者双方博弈的结果，但是长期看来则更是由土地价格的上涨推动的。记得我上初中的时候，中国刚刚加入WTO。然后跟爸爸闲聊，他问我觉得入世以后什么东西最值钱。当时也不懂任何经济学知识，只是从一种直观的角度，说“土地”吧，因为中国反正就这么大，外国人可以带进来机器设备等等，但是没法弄出新的土地来。这些话现在看来虽稍显幼稚，但是自古以来各个朝代的兴亡史一定程度上就可以看作是“土地”分散与集中的历史。我本人来说，就非常乐意从这个角度去解释“天下大势，分久必合，合久必分”。土地集中，其实就是权力的集中。

虽然现在的工业生产方式不像以前的农业为主的方式那么依赖土地，但是在城市里面，依旧面临着土地短缺的问题，尤其是对于住宅用土地。因此在城镇化进程到了一个瓶颈（从经济学角度看，是农村剩余劳动力转移殆尽的“刘易斯转折点”）的当前，房价的快速上升是必然的事情。08年末的经济危机虽然缓冲了房价，但是并不能改变中国现在城镇化进程的趋势。因此，房价的上升从长期看依旧是必然的——直到城市化率达到一定的稳态（比如60%），房价的上涨才会放缓，趋于一个相对稳定的状态。

总结：在城镇化进程加速的当前，买稍偏郊区的房子迟早会升值到高价，尤其是有希望成为高新产业区的。

第五个问题：政策与宏观调控

不知道这个问题大家是怎么看的，针对房价的调整只能采取财政政策（比如税收），而不是货币政策（升息降息、存款准备金率等）。财政政策最直接有效的自然就是税收，尤其是在房地产交易的各个环节上面的税，买卖双方对于这种税的变化的反应是最敏感的。

周围很多人喜欢计算税率的变化对于自己生活的影响。我个人反倒觉得，对于这种一次性的支出，更多的影响的是人们的心理，而非实际。但是没办法，心理预期对于人们消费、投资决策的影响实在是太大了。中央政府稍稍有所动作，下面就开始寻找对策。从博弈论的角度，这就是一种“最优策略”的状态。只是这种个人最优的选择，是不是一种群体理智的选择，还很难说。

还有值得一提的是地方的发展策略，最明显的就是天津的滨海新城和海南的国际旅游岛战略。此种政策抓住一个，先入手的话必然赚个盆满钵满。就像是这位海南的纺机产销售者说的：

此问题不做总结，既无法左右，反应也大致相同。

第六个问题：区域因素

这个问题放在最后，其实不说也可以，因为很大程度上是无法左右的——毕竟换地方工作的可能性还是比较小的。因此，或许对于投机客来说此因素才显得更为重要些。除了政策外，我依旧乐于用经济增长的角度来解释：经济增长所需要的土地资源日益紧缺，而经济增长需要的在城市中居住的劳动力越来越多，自然会拉动房价的上升。由于房价上升使得房地产交易规模增大，在现有的GDP计算下又计入了经济增长，影响了各个方面尤其是企业家和投资者的对于未来的预期，从而进一步加速投资。从这个角度讲，颇有点“乘数效应”的味道。

总结：在经济发展繁荣、尤其是近期增速快的地方买房更为保险。

最后的一点碎语

写这篇博文，只是看完此节目之后颇有感触，加之多多少少“房价”一词总在耳边轰鸣，所以也就忍不住写写。但是毫无疑问，这都是隔岸观火，而非身临其境。所以诸位看客，文中的观点仅供参考，我不为真实的投资收益负责。

不过说点实际的，能买房还是买房吧。在中国经济这种发展态势下，房价永远会长的，暂时的波动也不会影响大势。比如一月份的房价下降我认为只是由于去年十二月对于税率政策的购房井喷的一种回调，早晚还是会涨上去的。而且对于各个利益集团来说，他们都是希望房价上涨的，这有利于他们的资本增值和集中。虽然这么说大家会更不乐意买房，那岂不是“挨宰”吗？但是没办法，不买房在其他投资方式上更难获得回报，甚至跑不过通货膨胀。再者不管怎么说，房子毕竟是能给人带来生活幸福感的东西，从这个角度上讲更不仅仅是保值的问题了。至少近两三年内，能买还是买吧，要不整天交房租也怪亏的。

Posted by cloudly

不废话了，看图，来自Phd Comic (因Flickr不幸牺牲，暂时放在国内的yupoo上了，各位可以反馈一下速度)。

一下子就想到高涛、李程在R会议（演讲稿见这里）上面提到的“视觉欺骗”等等报刊杂志滥用统计学了。当然，yihui兄对此问题貌似也是深恶痛绝（原文找不到了，大概曾经写过吧）。

另，过年期间每周例行的日志就不写了，免得总是在流水帐。

Posted by cloudly

可能是中文博客给过我种种神奇的经历了，所以现在已经见怪不怪了。但是英文博客却是好玩的紧，总有一些事儿出现让我觉得这个世界真的很神奇。

前几天更新了一篇日志，说的是我想写的一个题目，或者说我觉得足可以从本科毕业论文写到博士毕业论文的一个题目——如果我还有机会继续读下去并且打算拿到一个博士学位的话。没想到很快的就被某网站利用了，真神奇。如果不是trackback的机制，我估计也不知道原来还有如此神奇的事儿。可惜那个网站貌似是金融的，我在上面溜达了一圈实在没发现什么感兴趣的东西，而后灰溜溜的闪人了。

唯一有些疑惑的是，感觉那不是一个关于学术的网站……我就想难道我写的东西就这么的具有“广阔”的现实应用价值，以至于学术圈还未曾发现就被嗅觉灵敏的商业人士闻到了金钱的味道？真的是……（原谅我的自恋吧，哈哈。）

Fine... 最近一直在读凯恩斯的传记，实在是受益匪浅。这都读了一个月了，还没读完，不过万里长征也算是看到了尽头。凯恩斯的传记很有意思，越看到后面，搭在他的思想变化的脉搏上，就越让人感到兴奋。感触和体会真的很多，几乎每夜都在一种崇敬和兴奋交杂的心情中入眠。其实每天看完了都有一堆话想写下来的，可惜睡醒了就忘记了。简单的拎一点出来吧：对于数据的态度。书中提到“凯恩斯不是利用数据来证明自己的理论，也不是从数据中归纳出结论”，他有着非凡的数学才华，对于数据却更讲究直觉——“他从数据中发现问题、找寻灵感”。

“找寻灵感”说起来貌似也很容易，但是真正做起来往往就出现“做理论做得好的最后都转到计量去了”这种尴尬的境地。原来我一直坚持计量只能拿来作为论据辅佐证明理论模型的缺陷，但是看到凯恩斯的观点，才恍然大幅应该回归数据本源——我们生下来对于数据的态度，不就是如此吗？何必沉浸在计量方法的花里胡哨却忘记了我们为什么收集、分析数据？此言大有“一语点醒梦中人”的神奇功效。看到凯恩斯那种对于自己的理论谨小慎微的态度，才体悟到一个负责任的社会科学学家的态度。态度决定一切，不是吗？倘若都有此心，那么怎么会有dirty work甚至于学术腐败造假呢？

呃，华丽丽的跑题了。算了，先到这里吧，睡觉去了。

Posted by cloudly

This post is written for those who are addicted to Google Reader/Rss subscription and live on academic papers.

很多学术男女们习惯于每周/月/季阅读最新的期刊以保持和潮流的同步。当然，有纸质版的期刊再好不过，我始终认为人在计算机面前的时候多少有些浮躁。不过，若是日复一日年复一年的看遍各大期刊，也是一件颇为累人的事情。虽说好期刊的文章质量大都有保障，但是也多少过于保守，有的时候一般的期刊上面却有能激发你的灵感的文章。尤其是作为学经济的，自然要讲究一个“交易成本”最小化，尤其是选择成本。

好在有互联网，有搜索引擎，根据某些关键词找文章自然不是一件难事。可是若是只想泛泛的看一些相关的东西，那么只是依赖搜索怕是不够。

好在有个东西叫做RSS，还有方便的浏览器（或者我更愿意称之为管理器）Google Reader，所以我们的最佳选择就是订阅一些相关机构网站的由一些相对“权威”人士维护的subscriptions。我熟悉的自然是经济学的领域，不过各个领域应该都有类似的东西，不是经济的不妨自己找找去。

对于经济学，可能除了期刊之外working paper才是最最新的东西，按照欧美两年的发表周期发出来的文章真的可谓是“黄花菜都凉了”。对付working paper,那么自然想到的就是Repec, 或者Econpaper。这里我就直接给出一个他家的免费服务——NEP: New Economics Papers。这里罗列了许多分门别类的订阅，由各个领域不用的专家在维护。对于现在分工这么细的经济学来说，最省事儿的办法就是看看别人弄好的东西——尤其是只打算看新闻的时候。

这里仅列出几个我感兴趣的subscription，其他的还请亲自移步自行挑选。

• Cognitive & Behavioural Economics: nep-cbe
• Industrial Competition: nep-com
• Contract Theory & Applications: nep-cta
• Game Theory: nep-gth
• Economics of Happiness: nep-hap

补充：

总有人问我其他学科的东西去哪里找，这里要特别感谢Hercy学姐发短信给我的：

http://arxiv.org/

这是一个working paper大集合，有点像NBER那种感觉。里面有Physics, Mathematics, Computer Science, Quantitative Biology, Quantitative Finance and Statistics这个几个分类，也有相应的RSS可以订阅。

Posted by cloudly